Nouveauté : le dispositif Loi « Scellier »

Nouveauté : le dispositif Loi « Scellier »

La Loi de Finances pour 2009 et la Loi de Finances rectificative pour 2008 viennent d’être adoptées définitivement. Elles prévoient des mesures fiscales non négligeables pour les entreprises (notamment en matière de plus-values professionnelles et privées, …) mais réforment aussi l’immobilier des particuliers.

Ainsi, plusieurs régimes fiscaux (comme le Malraux) ont été réformés, tout comme les conditions d’accès au statut de Loueur en Meublé Professionnel ont été modifiées. Par ailleurs, un plafonnement des niches fiscales a été mis en place. Ces mesures feront prochainement l’objet d’un prochain Carnet à Thème dédié aux « Dispositifs Fiscaux d’Investissement Locatif ».

Un système de réduction d’impôts visant les acquisitions de logements

Le régime « Scellier » remplace les dispositifs « Robien recentré » et « Borloo neuf », qui demeurent toutefois applicables jusqu’au 31 décembre 2009.

Ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient du logement d’un montant de 300 000 euros :

• à hauteur de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010,
• à hauteur de 20 % pour les logements acquis ou construits en 2011 et en 2012. Cette réduction d’impôt de 25 % puis de 20 % de l’investissement s’étale sur 9 ans de manière linéaire.

Le dispositif d’investissement locatif « Scellier » peut faire l’objet d’une orientation sociale (« Scellier social ») que n’a pas le régime classique (« Scellier classique »). En contrepartie de ces considérations plus sociales, qui se traduisent par un plafonnement des ressources du locataire, le dispositif « Scellier social » présente des avantages supplémentaires au profit de l’investisseur.

A l’issue de la période de 9 ans, tant que les conditions du « Scellier social » (à savoir le plafond de loyer et le plafond de ressources sont remplies), le propriétaire peut continuer à bénéficier d’une réduction de 2 % par an, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires, portant ainsi à :

• 37 % le montant total sur la période des réductions en 2009 et 2010 et,
• 32 % pour 2011 et 2012.

Le solde de réduction d’impôt imputable qui, au titre d’une année d’imposition, excède l’impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième inclusivement.

Le prix de revient du logement, pour le calcul de la réduction d’impôt, se fait dans la limite d’un montant de 300 000 euros. Un seul logement peut être acquis sous ce dispositif par an.

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif fiscal

Le loyer

Le dispositif « Scellier » implique le respect de plafonds pour les loyers. Ces plafonds sont fixés par mètre carré et en fonction de la zone géographique.

Dans le cas du « Scellier Social », il y a lieu en outre de respecter des plafonds de ressources des locataires.

Engagement de location

Pour bénéficier du dispositif « Scellier » et bénéficier de l’avantage fiscal, le logement doit être loué pendant 9 ans minimum et conservé pendant la même période. De plus, le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale.

Dans le cadre du dispositif « Scellier classique », le locataire peut être un ascendant ou un descendant non rattaché au foyer fiscal.

Simulation du dispositif « Scellier »

Monsieur Lambert a un impôt sur le revenu de 40 000 euros/TMI de 40 % et sa situation familiale lui donne droit à 1 part. L’investissement sera réalisé le 1^er janvier 2010 pour un prix d’acquisition de 300 000 euros (revalorisé à 1 % par an et un contrat d’assurance-vie est souscrit à la même date).

Bruneau Marti,
Président.

Achevé de rédiger le 23 juin 2009.